对话施永青(1) 上海的房价见顶了

上海的房价见顶了 叶：您在香港的地产界打拼了这么多年，应该说，是地产界的一个权威，同时我们也知道中原地产90年代初就进军内地，应该说您是有发言权的，所以说想就百姓普遍关心的问题请教您，您如何看待内地的楼市的未来？

 施：楼市的涨跌受很多因素影响。比方说上海，因为上海是中国最大的现代化都市，有钱的人都想把钱投到上海来，所以上海的房地产现在已经不单是一个实用的可供居住的工具，而是一个投资工具，一个贮藏财富的工具。所以，在这种情况下，价格就会随环境的变化而发生较大的波动性。如果政策对投资房地产有利的时候，那么全国的资金，乃至国外的资金都会流过来；一旦政策转向的时候，资金也会流失。当然，政策是不能够一下子改变资金的流向的。大家要明白，建房子的速度永远没有钱流进来，流出来的速度快。这个是危险的地方。90年代，当时的香港政府花了很大的力气想把楼市压下来，但是没有成功，一直等什么时候呢，那就是拥有房地产的市民越来越多，而市民口袋里的钱却越来越少，钱都变成砖头的时候，危险就出现了。

 我估计上海房地产市场高速增长的日子，起码在短期来看，可能已经见顶了，现在要下来！这话可能不好听，发展商不喜欢听，买了房子的人也不喜欢听！

 叶：买楼的人希望房价继续涨，而还没买的人，则整天盼着它跌。中原地产在内地房产中介的交易中也是相当活跃的，那么，从您从旗下众多门店给您回馈的数据来分析的话；您觉得，你应该给投资者或者说准备买楼的人一个什么样的建议？

 施：我刚才机场坐车到演播室，一路上看到不计其数的房屋中介店，其中有很多可能都是兄弟俩、夫妻俩在经营，规模很校房地产中介的店铺比银行，比米店还要多，这都是不正常的，这也确实反映出房地产有过热的成份。就像香港96，97年那个阶段也是如此，全民投资，卖楼的时候都要排队，排队的，什么人都有。前面排的是大学教授，后面排的是歌舞厅女郎，接着是警察局的警官，然后是黑社会头子，什么人都在排。甚至连一个和尚也打也电话给我，让我指点迷津，该买什么地方的房子好。那个全民参与的热情就非常可怕。

 一般来说，经济的周期从复苏期，高涨期到危机期，到萧条期，都是有规律可循的，但危机在什么时候爆发呢？这是没有人知道的，但是如果楼价与当地普通百姓的收入不成比例的时候，危机就已经出现了。有危机，不一定等于爆发，至少我觉得现在已经有危机了。最好的方法就是房价不再攀升，而这一边经济又不断发展，慢慢使得大的经济环境与房价相适应，这个危机带来的损失就比较少。目前，中国的经济还是高速发展，这样的软着陆还是有可能的。房价降得太快，对整个经济的伤害是明显的。我们公司五月份的交易量还是创新高的，但到了六月份交投量就少了10％到15％左右，这意味宏观调控在发挥作用，房价有下降的可能。市民应该谨慎投资。

 叶：那么，对于此刻急于买房居住的市民，他究竟应该买，还是继续观望？

 施：我觉得，他现在有的钱的话，如果他也希望把他的生活改善一点，那就去买。但应该是量力而为，按照自己的收入情况，用经常性的收入去买楼是最安全的。如果你的月收入是三千块，你拿其中的三分之一去供楼，这个没有问题；但是有些人收入是三千块，但是他看好房地产，买了房以后，每一个月要供五千块，还有两千块怎么办呢，就拿以前的存款去供楼，这个就很危险了，一般比较合理的投资，应该是一百个工作日，也就是三个月的工资，可以买一个平方。那么，如果你每个月有两千元的收入，六千块的房价还可以承受的。

 叶：但普通市民也许会有一个想法，既然你施先生说了，房价会面临一个调整，那么我就等价格落下来的时候再去买，现在把钱捂着。这样操作，对吗？

 施：对于普通人来说，也许都想在低价买进高价卖出，但是这一点对于我们行内的人来说。也是高难度的工作，不是谁都能做得到的。所以，我自己比较赞同的做法是按照自己的实际能力和自己的实际需要去判断买还是不买，即便买错了，等几年之后，价格可能还会上去的。但是你总是不去买的话，也会出现一个情况就是本来你可以买得起的，越来越买不起了。用自己的可以承担的能力去买楼不要去炒楼。如果你真的有钱多，也很想卖楼，那你就去买；依靠出租，慢慢地去积累自己的财富，这是比较安全的。钱赚得越快，往往损失也越快。

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