四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前父母辈的收入变化来证明。意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子，当初房子多便宜啊。有这种想法的人根本不了解中国的历史，至少不了解中国改革开放的历史，不知道计划经济和市场经济的区别，也不知道价格双轨制是怎么回事。（这话说起来长了，说了很多人也未必明白）。
还是举个小例子吧：通货膨胀大家都知道是怎么回事，最直观的就是物价上涨。物价上涨的对老百姓最直接的结果就是手中货币变相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样，这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么？就是用来买国外的商品，用来进口。所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、铜矿等等价格的上涨，我国04年外汇储备增长了50%多，但其价值上涨了多少呢？）。中国物价的上涨的原因是什么呢？一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展（见宏观经济学），另一方面是我国的货币投入量在不断的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。
那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？为什么呢？其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。
这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志。
因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的，人民币对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。举例说明：由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口，外汇收入减少，国家兑付外汇的眼里也就慢慢变小，人民币升值的压力也就降低，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短的多。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。（这跟消费心理学有一定关系）。同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的，数据的发布有政治目的），存款利率的下降，中国的名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？这相当于日本现在的货币政策。由于老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道），股市、期市风险都太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中国老百姓的一个投资渠道。这叫“挤出效应”，有人也许听说过。
这也是增加需求的一个重要因素。
有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何进行投资了。
现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不同的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款投入房市进行投机。5、信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。8、其他
这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经发生了变化。投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。只有心理的因素会长期存在。
再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。
这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。
看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？
问题:4精彩，学到很多东西。通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
说不回答问题，一方面原本想全部说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参差不同，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚，反而误导了各位，误人子弟。现在还是先回答一下sexjh的问题吧。
那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。
可不可以说明为什么是无效的呢？
其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功能的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题，因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快，产能会迅速满足，价格也迅速提高，利润也会快速增长。但这种增长会持久吗？答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。股票价格也会下跌。（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。
房子呢？其实也是一回事，当然要比股票复杂许多。
我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三驾马车吧。翻开湘火炬的股价走势，坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但为什么为崩盘呢？德隆为什么会破产的？当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离，就像按着的弹簧，一旦外部作用力发生变化，他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时，也在慢慢失去庇护，环境在变，而且变得很快，等你发觉的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。
现在继续回答这个问题。有些问题必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差。
刚才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个概念。德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是187元左右，目前还权价格为15元。下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢？由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他手中的股票不可能全部按当时的市价变现。目前很多仅仅也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，还收率比较好，变现能力较强。
那我们手中的房子呢？变现能力有多强呢？政策环境发生突变，大家都想变现的时候，变现是极为困难的。一套房子变现需要几个月吧？
现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的工具。大家经过去年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是cpi（物价指数）。
有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了。利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加10%，物价指数增长5%（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是cpi是否高于5%借判断的一个标准，注意：我们研究cpi的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加5%。你知道我们每个季度的cpi用的是同比还是环比吗？所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。对于企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）。德隆的破产就是例子。到时候，由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗？你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。当很多人开始抛售的时候，折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了。
现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，告诉大家，要注意风险，不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。是否珍惜，那别人就没法管了。
同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因。但地方政府为了自身政绩，好像并不领会。
目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。
下面将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出最终判断，和提出理财建议。
其实短短几幅帖子要把很多东西讲清楚十分困难。我回顾了前面发的帖子，感觉东一块西一块，不成体系，还有很多错别字。没办法了，只能将就了。
前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢？是韩市长讲话还是其它？其实和股市一样，是资金决定了价格。是资金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。说白了，就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。
比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预期开始减弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，发新股都看作利空，大家可以想想为什么？想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点复杂，要具体条款具体分析。等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在发生变化，所以就增加了预测的难度。但股票高手，他们就有这种能力，能在最短的时间内感受的这些资金力量的变化。并随时作出投资决策。
这种能力不仅需要理论指导，也需要实战经验，大家可以通过炒股获得（我是通过这种方法锻炼的），具体就不说了。
下面我们来预测房价走势。 在预测之钱，我们极有必要来解读一下政策面。
大家都知道谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也好像不准。其实他对中国的情况的确也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断。就比如说，两个人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判断都告诉对手听，对方还会照原来的思路下吗？
因此政府作出各种决策都也不是空穴来风的，也要希望获得某种效果。
政策1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。 政策2：坚决不升值，说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心。 政策3：控制物价，包括三农问题，其目标是为了什么啊？扩大农产品供应量，抑制农产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水电煤死活不涨，也是这个原因啊。大家可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊，我们的温总理和胡主席也了不起啊,换了国民党，才没人管老百姓的死活呢。 政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。地方上银行要的是什么？银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床。住房贷款的盈利性多高啊？利差3%。暴利啊！！大家还记得银行为什么要到处拉存款吗？要发放贷款必须要有足够的储蓄存款。为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗？因为暴力啊。就凭两张单据（储户存折、住房贷款合同），就能赚取两者的利差，一百万贷款，一年就是3万，有十万户，一年就是30亿，这就是业绩。还有一点，就是可以通过住房贷款的增加，来稀释银行以前的不良贷款，降低不良贷款率，这就是领导的政绩。至于问题，那是国家的事和中央政府的事，与地方无关。说远了，继续解读这一政策，大家都说，住房贷款这么好，银行和老百姓双得利，中央为什么要控制啊？说白了，就是风险，中央政府看到了风险，以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放在第一位了。大家认为中央政府是看多还是看空呢？ 政策5：加强土地管理，控制土地投放量，为什么啊？难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败？还有一点，就是政府必须控制供应量，使供应量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了，房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了，房子是为那部分人造的。（昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起房子的事，他告诉我，任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意思）。最优有一点，就是政府也想通过控制度地供应量来控制房价，防止房价快速下滑。如果政府不看空，他有必要这么狠吗？ 政策6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢？难道5年前就没有商品房吗？说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问题引起社会动荡。高院难道不知道房地产市场是怎么回事？ 政策7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备，鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资。在汇率问题上，我是这样判断的，汇率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国故意让美元贬值，就是挤压人民币升值，升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值，摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽，这次根我国搞上了，所以我们一定要挺住，我也鼓励大家储备外汇，我们难受，美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁。国家出台这些政策，就是为了避免升值，打击游资。迫使这些游资知难而退。（政府睿智啊，商务部白痴啊。）
这一两年的政策还有很多，大家慢慢去解读吧。去解读这些政策对资金面的影响包括制定这些政策的决策者的正式想法。你自己也应该会有个判断。
那该怎么预测呢？
炒股的朋友知道，预测的时间太长或太短都没有实际操作意义。
下面要说的是预测的价值和目标。（为投资决策作基础）
举个例子：一个股票或一个房子，从1块钱涨到了100块，在这上升的过程中，任何时间以任何价位买进都是正确的，因为他都有活力的空间；当这个股票从100快跌倒1块钱的时候，你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的，因为你减少了亏损。但就整个操作过程而言，你对还是错呢？其实你永远都是错的，因为你没有做到最优方案（最优方案就是1元买入100元买出），你也很难做到最差方案（就是100元买入1元买出），你做到的都是次优方案，有些人赚钱了，有些人亏了，有的多，有的少。导致这样的关键是什么呢？因为他永远没法准确的预测到拐点，就是拐点在什么时候什么价位发生。其实要做到这一点完全是不可能的，因为你也是这个市场的一分子，你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个合力和趋势的概念了。所以我们没必要去准确的预测未来，我们只要知道趋势就可以了。因为在你试图准确预测拐点的时候，影响这个拐点的因素也在发生变化。是不是有点抽象啊？学过高等数学或哲学的朋友应该很容易理解这个问题，不理解的朋友没事就多看看太极图吧。
除非你有足够的力量来控制市场，但好像这样做不到，所以德隆失败了。
从政策的走势来看，显然力量在逐步从多方向空方转变，双方力量正在此消彼长的过程中，现在在什么程度呢？如果以刚才那个例子作为范围的话，现在就应该是在八、九十元了。至于100元什么时候到来，到达100元还需要多少时间，在100元价位上会维持多久，对于空仓的朋友来说是没有任何意义的。股市上很多散户就是这样，耐不住寂寞，一年四季都是满仓，没有股票就难受，不怕套牢怕踏空，这种人不亏才怪。因此从投资证券的角度来说，就是要等待一个好的买入机会。
刚才用证券来形容房地产，基本原理是一样的，但也有很大的不同点，就是房子有使用价值，证券没有。证券的涨跌比较频繁，大大小小的周期比较多，相对较短，人们也许有很多机会。而房子的涨跌周期就很长，人活一辈子也经历不了几次，主要要跟本国的经济周期匹配起来，先对而言机会就比较少。失去了就没必要再去强求了。率性而为吧。
我的判断，我跟办公室的同事聊过，那就是长期看空的，但关键还要看政策的走势和相应政策的出台，因为政策决定了拐点到来的时间。在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要3年左右时间。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐点的到来将是指日可待的（如当初海南房地产的破灭）。因此，我们预测房市，就必须关注政策的导向。
从目前的情况来看，由于受到各种所谓经济学家和政府部门个体利益的考虑，现在的氛围很混沌，政策的出台具有相当的大的不确定性，在这点我们要好好向美国学习。
说到现在，有一点是肯定的，别的不说，上海的房地产肯定的泡沫大大的，肯定是在历史高位，会不会再创新高，我想这只对那些座超短线的人有用，对于广大要长期投资（也就是自住）的人来说，没什么价值。至于拐点什么时候到来，是不确定的，选择资助的朋友面对的是时间的损失（比如说准备买房结婚的朋友，为了获取时间，在财务上损失一点也可能是在所不惜的），因此每个人要根据自己实际情况来选在买房的时机和方式。
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